Chambres d’hôtel en tant qu’investissement : comparaison Belgique – Angleterre

Tant en Belgique qu’en Angleterre, des chambres d’hôtel sont proposées à des investisseurs particuliers. Mais il y a pas mal de différences entre ce qui, ici ou là, est habituel ou légal. Au cours des 18 derniers mois, nous avons examiné et évalué un certain nombre de projets dans les deux pays.

En Angleterre, les informations peuvent à cet égard généralement être obtenues rapidement, par téléphone ou par e-mail. En Belgique, il n’est pas facile de demander des informations à distance, il faut donc organiser une visite en personne (et souvent insister longtemps) afin de connaître l’état précis des choses.

Au cours de cette période, nous avons examiné 12 projets en Belgique et 18 projets au R-U.

Chambres d’hôtel en Belgique

Propriété : pour 8 des 12 projets, il s’agissait de la (nue-)propriété du bien immobilier, pour 4 d’une emphytéose (à laquelle s’appliquent d’autres règles fiscales). Pour l’ensemble des projets, les copropriétaires des chambres étaient également directement propriétaires de l’ensemble de l’hôtel.

Entreprise en activité : 4 projets consistaient en de nouvelles constructions, pour lesquelles il y a donc des délais d’attente supplémentaires (loi Breyne), des risques initiaux (les hôtels ont normalement besoin de 1 à 2 ans pour fonctionner à leur pleine capacité) et des incertitudes (quel sera l’EBITDA généré).

Loyer de chambre ou participation aux bénéfices : les 12 projets fonctionnaient tous sur la base d’une participation aux bénéfices. Total des revenus moins frais moins commission de gestion moins réserves. La gestion (souvent une société sœur de l’entité vendeuse) travaille sur la base d’une rémunération fixe + une prime sur les bénéfices. L’intégralité du risque commercial est donc supportée par les propriétaires des chambres. Le revenu n’est donc pas fixé, mais est fonction des résultats d’exploitation.

Sortie : une sortie n’était prévue pour aucun des projets. Les propriétaires doivent trouver eux-mêmes un autre investisseur pour reprendre les chambres d’hôtel. Etant donné que ces nouveaux investisseurs examinent évidemment les rendements historiques, la valeur de vente est également directement proportionnelle à la participation aux bénéfices historique (et constitue donc un risque commercial).

Rendement projeté : pour 1 des projets, un rendement net de 7 % avait été mis en avant. Pour 2 projets, aucune projection n’avait été avancée du tout (seulement des bénéfices comparables dans un autre hôtel du même groupe), pour les 9 autres projets, le rendement attendu était compris entre 3 et 4 % (mais souvent sans tenir compte des frais d’achat). Pour 5 projets (en ce compris l’hôtel à 7 %), des bénéfices historiques réalisés étaient fournis.

Gestion : pour tous les projets, il y avait un contrat à long terme avec les propriétaires des chambres d’hôtel (27 ans). Les propriétaires ne peuvent pas congédier une société de gestion et en désigner une autre.

Taxes et frais : Etant donné qu’il s’agit d’une propriété de droit belge, des frais de notaire et droits d’enregistrement (ou TVA) doivent également être payés au moment de l’achat. Les propriétaires ne sont pas taxés sur les revenus locatifs, mais doivent payer le précompte immobilier.

Coût total : Le coût d’achat total était compris entre 90.000 et 250.000 €

Chambres d’hôtel au Royaume-Uni

Propriété : la société de gestion de l’hôtel reste propriétaire du “freehold” (la nue-propriété de l’hôtel) et des parties communes. L’acheteur de la chambre possède un titre de propriété “leasehold”. Les leaseholds ont en général une durée de 99 ans, avec une seule exception à 999 ans.

Entreprise en activité : 14 des 18 hôtels étaient en activité. Les 4 autres faisaient l’objet d’importants projets d’extension ou de rénovation. Pour tous les projets, il y avait un rendement immédiat.

Loyer de chambre ou participation aux bénéfices : l’ensemble des 18 projets était proposé avec un rendement locatif fixe, indépendamment des bénéfices réalisés. Toutes les chambres étaient proposées avec des baux d’une durée au moins aussi longue que l’option de sortie. Depuis 2018, tous les baux doivent être au moins aussi longs que le leasehold (99 ans) ou contenir des clauses de sortie. Les revenus locatifs qui sont tributaires des revenus de l’hôtel (et ne sont donc pas fixes) sont considérés comme des “collective investment schemes” et ne peuvent être promus en Angleterre.

Sortie : une option de sortie était prévue pour l’ensemble des 18 hôtels : le propriétaire peut revendre la chambre au promoteur à un prix préalablement convenu. 15 hôtels avaient une option après 10 ans, 3 hôtels après 5 ans. Le prix de vente convenu comprend une plus-value de 1-2.5 % par an. Le promoteur possédait également un droit de rachat avec les mêmes plus-values pour l’ensemble des 18 projets.

Rendement projeté : le rendement locatif de 12 des hôtels examinés était de 8 %, celui de 6 autres hôtels était de 10 %.

Gestion : Pour tous les projets, le promoteur (ou une société sœur) était également propriétaire du freehold, gestionnaire de l’hôtel et locataire des chambres d’hôtel. Les baux ne peuvent pas être résiliés, sauf en cas de non-paiement des loyers. La société de gestion est dans ce cas déclarée en faillite et doit vendre le freehold à une autre société de gestion.

Taxes et frais : Jusqu’à £12.000/an, les revenus locatifs sont taxés à un taux zéro. Aucun droit d’enregistrement n’est prélevé sur les chambres d’hôtel jusqu’à £150.000. Frais d’avocat à l’achat : entre £600 et £1.000 par chambre.

Coût total : Le coût d’achat total était compris entre 60.000 et 150.000£ (67.000-168.000 €)

Conclusion

Sur les 12 projets belges de chambres d’hôtel qui nous ont été proposés, nous en qualifierions un seul de « digne d’investissement » : un rendement attendu de 7 % et un EBITDA avéré. Tous les autres projets d’hôtels avaient un rendement attendu significativement inférieur (3-4 % avant frais) et il leur manquait généralement les chiffres historiques nécessaires pour pouvoir prévoir les rendements attendus avec une certaine sécurité.

Pour ce qui concerne les projets anglais, le risque ne réside pas tellement dans le rendement attendu (qui est fixé contractuellement), mais dans la solidité et la force de la contrepartie (qui doit payer les loyers) et le rapport entre la valeur des chambres et la valeur totale des hôtels. C’est pourquoi nous procéderions à une mise en garde pour 5 des 18 projets et estimerions le risque trop élevé.

Chambres d’hôtel en BelgiqueChambres d’hôtel en Angleterre
PropriétéPleine propriétéLeasehold de 99-999 ans
Neuf/ExistantLes deux sont possiblesExistant ou avec rénovation/extension
Loyer ou bénéficeParticipation aux bénéfices (en fonction des résultats d’exploitation)Loyer fixe avec contrat à long terme
SortieVente à un tiersOption de vente à société de gestion 5-10 ans avec prix fixé
Rendement locatif3-4% (max 7%)8-10%
GestionContrat fixe à long terme. Ne peut pas être révoqué.Contrat fixe. Peut être révoqué en cas de non-paiement des loyers fixes
Taxation et coûtDroits d’enregistrement ou TVA, frais de notaire, précompte immobilierFrais d’avocat. Pas d’impôt sur le revenu jusqu’à £12.000
Seuil d’accès90.000-250.000€60.000-170.000€

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