Garantie locative en Angleterre – figure-t-elle noir sur blanc ?

La plupart des immeubles vendus à des particuliers en Angleterre sont proposés avec une garantie locative. Mais qui offre cette garantie locative, pourquoi est-elle proposée et dans quelle mesure est-elle sûre ?

Avec garantie locative

En Belgique, les revenus locatifs “normaux” sont bien maigres. Pour la plupart des immeubles, on parle de 2-3 % de revenus locatifs et d’un paquet de paperasserie (chercher des locataires et remplacer des robinets). En outre, le fisc s’enfuit déjà dès le 1er jour avec plus de 10 % de droits d’écriture. Pas étonnant que le marché des « investisseurs » soit plutôt modeste dans l’immobilier belge. Les meilleurs fonds constituent en fait un investissement plus intéressant. Plus de 90 % des acheteurs cherchent en réalité quelque chose pour emménager eux-mêmes. Vous ne trouverez donc que peu d’informations sur les revenus locatifs au moment de l’acquisition. Sans parler de savoir si quelqu’un s’en porterait garant.

Les choses sont différentes en Angleterre. Plus de 60 % des nouveaux logements y sont vendus par des investisseurs en tant qu’ « immeubles de rapport ». Et les revenus locatifs sont certainement importants pour ces personnes. Les promoteurs en tiennent compte en offrant à ces investisseurs une garantie locative pendant un certain temps et en faisant également une publicité massive à ce sujet dans le cadre de la vente.

Grâce à la garantie locative, le risque diminue déjà pour le nouveau propriétaire que, dans le cadre d’une nouvelle construction, il faut habituellement 3-6 mois pour “installer” et remplir et que l’on n’est donc pas sûrs des revenus locatifs durant ces premiers mois. Et il a une certitude quant à son cash-flow pour les trois premières années.

Garantie locative de 6-10%. Net-net ?

Dans la pratique, la plupart des garanties locatives affichées se situent entre 6 % et 10 %. Sauf dans les véritables quartiers “tendance”, comme naturellement Londres, où la demande est tellement grande, les prix tellement élevés (et le revenu locatif par conséquent faible) qu’une garantie n’y a en réalité que peu de sens. Pour l’immobilier résidentiel (habituellement 6-8 %) et les kots étudiants (habituellement 7-9 %), une garantie de 1-3 ans est habituellement offerte. Pour les hôtels et appartements avec soins, on donne en général 8-10 % et un contrat de 5-10 années (avec rachat).

A moins d’une faillite du promoteur (qui se produit rarement pour les entreprises plus réputées), cette garantie est écrite et par conséquent garantie. Dans la plupart des cas, un “ground right” doit encore être payé (habituellement 400-500 £/an) au propriétaire foncier. Dans certains cas, d’autres frais ou taxes doivent également encore être déduits. Il est donc bon de vérifier cela clairement au préalable dans les documents commerciaux.

Cette garantie locative est-elle conforme au marché ?

La grande question est bien entendu de savoir si cette garantie locative est conforme au marché. Ou le promoteur va-t-il systématiquement fixer des prix de vente plus élevés pour payer le loyer (trop) élevé grâce à ces revenus. Cela arrive, mais ce n’est toutefois plus si facile. Tant les prix de vente que les prix de location du marché sont particulièrement transparents. En quelques minutes, vous pouvez découvrir sur internet le prix d’immeubles comparables à proximité. Idem pour les loyers. Un promoteur qui vend à 20 % de plus que la valeur de marché et pratique un loyer de 20 % supérieur à la normale se fera très vite attraper par les acheteurs capables de se défendre.

Un promoteur donne habituellement une garantie locative de 5-15 % supérieure à ce que vous obtiendriez si vous comptiez un loyer au prix du marché et en déduisiez tous les frais normaux. Il peut se le permettre car les sociétés de gestion laissent tomber, pendant les premières années, une (grande) partie de leur rémunération normale si elles peuvent exploiter un bloc entier. Et avec des prix qui augmentent annuellement de ~3%, le loyer au prix du marché rattrape le plus souvent cette garantie locative, si bien que l’acheteur ne ressent pas de baisse de ses revenus nets.

Nous effectuons les vérifications pour vous

UKvastgoed vérifie naturellement pour vous si l’offre est bien conforme au marché, et si cette garantie locative est suffisamment proche du prix du marché. Et nous ne travaillons bien entendu qu’avec des promoteurs réputés qui se sont déjà fait un nom sur le marché.

Cela épargne une partie du risque et permet d’éviter les nuits blanches.