Plus-value au R-U : Manchester & Liverpool mènent la danse

Tout qui souhaite investir dans l’immobilier résidentiel veut évidemment savoir où il/elle doit acheter afin de maximiser la plus-value. Un certain nombre d’entreprises procurent le matériel statistique à cet effet. Dans beaucoup de cas, c’est suffisamment “gratuit” que pour se faire une idée de la façon dont les choses se passent sur le marché résidentiel. Mais celui qui veut en savoir davantage peut évidemment s’en donner à cœur joie grâce aux informations payantes du net.

Halifax : +2.5% au cours des 12 derniers mois

Halifax fait partie de cette cour des grands. L’entreprise constitue l’un des principaux émetteurs de prêts hypothécaires en Angleterre. Elle possède par conséquent de très nombreuses informations sur les volumes et valeurs des ventes actuelles. Tous les trois mois, Halifax publie un rapport général du prix de vente moyen au Royaume-Uni, basé sur les emprunts contractés à cette fin auprès de la banque.

Dans le récent rapport de septembre 2018, l’entreprise note une augmentation moyenne du prix des logements de 2.5 % sur base annuelle (rien d’extraordinaire donc) et 1.8 % lors des trois derniers mois. En moyenne et sur l’ensemble du Royaume-Uni, cela s’améliore par conséquent peu à peu pour les prix de l’immobilier.

Hafix house index

Hafix house index – september 2018

Mais que représente cette plus-value par ville ?

Cela fait plaisir de savoir que l’immobilier a connu une hausse de 2.5 % au cours de l’année écoulée en Angleterre. Mais cela a à peu près autant de sens que de dire qu’une rivière fait en moyenne 1 m de profondeur. Il faut des chiffres par ville (il peut même y avoir d’énormes différences à l’intérieur des villes). C’est ici que hometrack peut apporter son aide. Il s’agit d’une entreprise d’analyse de données, spécialisée dans la collecte et la vente de données concernant le marché résidentiel en Angleterre. Par bonheur, elle apporte également à l’investisseur une abondance d’informations gratuites. L’internaute peut consulter sur son site web l’indice des prix d’à peu près chaque ville importante du R-U. Indice, prix moyens, augmentations moyennes, ristourne moyenne sur les prix de vente affichés, le tout disponible de très belle façon, mais aussi de façon transparente et (surtout) gratuite.

Dans le rapport de juin de hometrack, l’entreprise évoque une augmentation des prix moyenne au R-U de 4.4 % au cours de la première moitié de 2018 – contre 0.2 % au cours de la seconde moitié de 2017. Mais l’importance de ce rapport réside évidemment dans les informations au niveau des villes. Avec leur croissance des prix, 5 villes restent sous le niveau de l’inflation (Southampton, Oxford, Belfast, London, Cambridge et Aberdeen). Toutes les autres villes croissent davantage que l’inflation. Les championnes sont quasiment toutes des villes de la “Northern Powerhouse” : Manchester (+7.4 %), Liverpool (+7.2 %), Birmingham (+6.8 %), Leicester (+6.5 %), Sheffield (+5,6 %).

Londres et le reste

Il est également intéressant d’examiner la comparaison des villes depuis le référendum sur le Brexit en 2016. Les augmentations de prix à Londres ont dégringolé de 13 % et plus en 2015 jusqu’à devenir négatives durant la seconde moitié de 2017 et 2018. A Manchester par contre, cette plus-value annuelle est restée stable à 5-7 %, tandis que Liverpool n’a véritablement trouvé le chemin de la croissance que ces 2 dernières années. Sheffield est également restée relativement stable avec des augmentations de prix annuelles entre 4 et 6 %.

Ce clivage s’explique uniquement par le fait que le Brexit dissuade beaucoup d’étrangers d’injecter de l’argent frais sur le marché londonien. Le reste de l’Angleterre reste cependant un marché local, et semble très peu souffrir de la crainte du Brexit.

1809 prijsstijgingen UK (hometrack.com)

Augmentations de prix R-U – villes sélectionnées (hometrack.com)

 

 

 

 

 

 

Notre recommandation (et bien entendu également notre sélection de projets dignes d’investissement) restent pour cette raison les mêmes : de plus petites unités dans le centre-ville de la “Northern Powerhouse” : Liverpool, Manchester, Sheffield,… Non seulement les seuils d’accès sont relativement bas, mais tant les revenus locatifs (~6 % net) que la plus-value attendue (4-6 %) sont en outre parmi les plus élevés en Angleterre.

Aperçu des augmentations de prix dans les villes du R-U

CityAverage priceTrough-currentPeak-currentLast 12 monthsLast 3 monthsLast month
Aberdeen£164,7008.0%-3.8%-3.7%0.2%0.1%
Belfast£131,50029.9%-41.1%4.8%3.6%1.2%
Birmingham£163,10041.0%19.2%6.6%2.9%1.0%
Bournemouth£287,90051.3%24.9%3.1%-0.3%-0.3%
Bristol£282,50074.5%41.6%3.2%2.1%0.6%
Cambridge£431,50086.5%54.7%-0.1%1.0%0.2%
Cardiff£206,60040.5%17.5%5.2%1.3%0.4%
Edinburgh£231,00031.8%9.4%5.7%1.4%0.6%
Glasgow£124,30023.1%0.0%7.2%3.7%0.8%
Leeds£166,10032.8%9.5%5.4%2.6%0.6%
Leicester£174,10046.0%22.7%6.7%2.3%0.3%
Liverpool£120,10023.4%-3.6%7.5%3.9%0.9%
London£485,20085.9%56.8%-0.3%0.8%0.2%
Manchester£168,20040.2%17.7%6.8%3.2%0.9%
Newcastle£129,60017.5%-1.7%3.3%2.5%0.6%
Nottingham£153,30042.6%20.5%6.9%3.4%1.0%
Oxford£423,40076.0%49.2%4.4%2.9%1.3%
Portsmouth£238,50052.2%29.3%2.7%-0.2%0.1%
Sheffield£137,10026.3%8.5%4.5%2.0%0.3%
Southampton£228,40049.3%25.0%2.3%0.8%0.1%
UK£217,30041.5%20.3%3.6%1.9%0.5%

Source : https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/

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