Immobilier résidentiel : comparaison Belgique – Angleterre

Pourquoi l’immobilier pour des investissements à long terme ?

Le fait d’investir dans l’immobilier constitue déjà depuis des siècles une méthode éprouvée pour protéger des capitaux à plus long terme. Pour la majorité des épargnants de la « classe moyenne », cela constitue également une forme d’investissement réalisable : sûr, ne prend pas le large, plus que résistant à l’inflation sur le long terme, revenu (mensuel) régulier, et pas besoin de connaissances financières. Et l’on peut en outre emprunter pour l’immobilier, ce qui peut booster le « return on equity » vers le haut grâce à un effet de levier. Comparer l’immobilier est bien entendu toujours nécessaire.

Il y a en revanche un coût d’achat élevé (certainement en Flandre), beaucoup de tracas, de la paperasserie avec les locataires et un manque de liquidité.

On n’aime que ce qu’on connaît

Il n’en va évidemment pas autrement dans d’autres pays. Dans presque tous les pays, un pourcentage important du « patrimoine familial » est placé dans l’immobilier. Les situations locales et – bien entendu – la politique fiscale rendent toutefois très différents les marchés au sein de chaque pays. La culture et les marchés d’investissement sont par conséquent complètement différents.

L’unification européenne a libéré le capital. Cela a permis de comparer l’immobilier et d’investir dans un autre pays de façon beaucoup plus facile, et c’est devenu encore plus facile avec l’euro. Mais la réglementation reste locale et donc méconnue. Et gérer efficacement quelque chose à l’étranger est moins évident que de gérer un petit appartement situé sur la côte de son propre pays. C’est pourquoi ce sont surtout les « professionnels » et gros investisseurs qui ont pu profiter le plus des divers nouveaux marchés qui s’ouvrent.

Les Flamands sont le plus souvent restés accrochés à leur petit appartement à la mer ou à leur seconde résidence « pour les petits-enfants » sur la côte espagnole. Le rendement est dans ce contexte généralement moins important que le balcon avec vue sur la mer. A juste titre. Celui qui veut surtout acheter pour son usage personnel, doit acheter quelque chose où il/elle se sent heureux.

Immobilier : comparaison Belgique – Angleterre

Mais celui qui le fait uniquement pour le rendement ne peut pas éviter l’Angleterre. Nous faisons un instant le point avec vous sur les principales différences entre l’immobilier « flamand » et « anglais ». Comme nous ne sommes pas des magnats du pétrole ou des oligarques russes, nous laissons un instant de côté le marché londonien bien trop cher. Nous nous concentrons sur des studios et appartement dans les villes du centre de « second rang » : Liverpool, Manchester, Leeds, Sheffield, Birmingham, … Et nous comparons ceux-ci avec disons un studio à Anvers ou Gand.

 Classique 1 chambre à Gand

 

Classique 1 chambre à Liverpool

PropriétéPleine propriété + parcelle de terrainPropriété 250 ans – pas de parcelle de terrain
Superficie65-80 m²50-65 m²
Prix coûtant au m² (prix affiché)€3.800£3.000 (€3.500)
Frais d’achatTVA (21%) ou enregistrement (10%)
Frais de notaire (2%)
Stamp duty 3%
Lawyer fee £800
Prix coûtant au m² (coût total)€4.700£3.100 (€3.650)
Cash out total€305.000£155.000 (€180.000)
GestionSyndic pour immeuble
Chercher soi-même locataire ou via agence immobilière
Service company pour l’immeuble
Management company pour le locataire
Loyer brut + frais€800£1.000 (€1.100)
Net avant impôts€750£800 (€900)
ImpôtsPrécompte immobilier (+/-700€)Exempté d’impôt sur les revenus jusqu’à 11.800£
Net après impôts et frais (annuel)€8.300£9.000 (€10.400)
Rendement locatif sur l’investissement total2.7%5.8%
Plus-value attendue3.5%4.5%
Coût de la vente3.5%3.5%

Les principales différences

Superficie & prix : malgré toutes nos plaintes contre « le logement trop cher », vivre dans des villes anglaises s’avère beaucoup plus cher que chez nous. La tendance vers des « unités plus petites » y est par conséquent mise en œuvre depuis bien plus longtemps, ce qui fait que la plupart des unités y sont déjà bien plus petites que chez nous. Malgré cela, les loyers y sont sensiblement plus élevés.

Frais d’achat : contrairement à la Belgique, le fisc anglais ne retire qu’un faible montant en « stamp duties » (droits d’écriture & TVA) sur les petits immeubles. Les frais d’achat totaux par m² s’avèrent de ce fait bien moins élevés.

Impôt sur les revenus locatifs : En Angleterre, les revenus locatifs sont comptabilisés dans les impôts ordinaires sur les revenus. Mais en tant qu’étranger, vous vous situez, pour votre premier appartement, dans la tranche d’imposition la moins élevée, à savoir 0 %. Il y a donc moins d’impôts sur les revenus. En Belgique, ces revenus sont exemptés d’impôts (avec réserve de progressivité).

Rendement locatif : en raison des frais d’achat moindres, du marché de la location plus cher et de la fiscalité favorable, les revenus locatifs sont environ deux fois plus élevés. Une sacrée différence.

Propriété : en Belgique, vous achetez de façon classique la pleine propriété, y compris une parcelle de terrain. En Angleterre, vous achetez de façon classique un “bail” (lease) de 250 ans, et le terrain reste la propriété d’un fonds d’investissement. Vous payez pour cela annuellement ~400£ de « ground rights » pour un appartement classique 1 chambre. Après 250 ans, vos arrière-arrière-arrière-arrière-arrière-petits-enfants doivent renouveler le bail. (Mais nous recommandons de vendre l’appartement avant cela).

Gestion locative : Il est rare, au moment de l’achat d’un appartement en Belgique, de trouver également une gestion de location. Vous devez donc vous charger vous-même de la recherche et de la gestion des locataires. En Angleterre, le « buy-to-let » est tellement populaire que pour chaque projet, une gestion est proposée pour prendre en charge la gestion du locataire. Son prix est de +/- 8% des revenus locatifs.

Garantie locative : En Belgique, une garantie locative n’est quasiment jamais proposée. En Angleterre, +/- 80 % des projets sont proposés avec une garantie locative de 1-3 ans.

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